Estate 2024 torrida non solo per il clima ma anche per l’edilizia e l’Urbanistica.
Infatti è stato stravolto il Testo Unico, dpr 380/2001, dal DL 69/2024 convertito nella legge 105 il 24 luglio 2024.
Questa, seppure presentasse alcuni aspetti di non facile lettura e comprensione, ha apportato modifiche sostanziali soprattutto nel campo della sanatoria degli interventi edilizi realizzati in difformità o in variante ai titoli edilizi.
Doppia conformità
Per alcuni tipi di intervento non è più necessaria la doppia conformità, ma ha previsto la regolarizzazione di interventi edilizi in difformità ai titoli edilizi o in variante ed eseguiti prima della legge 10/77 oppure quelli di minore entità ed effettuati in corso d’opera ed entro la data del 24 Maggio 2024.
Cambi di destinazione d’uso
Inoltre ha apportato modifiche sui cambi di destinazione d’uso con facilità di passaggio da una categoria d’uso all’altra, seppure riportasse il richiamo allo strumento urbanistico vigente.
Legittimità degli immobili
Ulteriori modifiche sono state apportate all’articolo 9 bis riguardo la documentazione probante sulla legittimità delle unità immobiliari e/o dell’immobile, distinguendo nettamente tra legittimità delle parti comuni e delle singole unità immobiliari.
I titoli rilasciati o formati in applicazione degli articoli 34-ter, 3 6, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, o il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis, determinano lo stato legittimo dell’immobile.
Porticati
Prevista la liberalizzazione a sanare le chiusure dei porticati e delle verande tramite pergole, serre captanti e Vepa, in quanto attività libera, seppure con il diniego che tali ambienti non possono essere destinati a spazi chiusi e vivibili.
Agibilità
Ha apportato modifiche anche all’agibilità prevedendo ambienti con altezze o dimensioni inferiori a quelle previste dalle leggi vigenti; a tal fine essa deve essere supportata da un’attestazione da parte del tecnico abilitato che deve dichiarare il soddisfacimento di alcuni requisiti igienico sanitari, che comunque devono essere definiti da un Decreto del Ministero della Salute, previa intesa in Conferenza unificata.
Sanatorie
Le modifiche apportate dalla legge sono state finalizzate con maggiore risalto alla sanatoria di interventi edilizi. A tal fine sono state tali da diversificare ampiamente i casi di possibilità di sanatoria e sono stati previsti inasprimenti delle sanzioni.
Come si vedrà poi nel dettaglio (ved. pag 4, ndr) è stato introdotto un nuovo articolo per la sanatoria, l’articolo 36 bis, che può dare maggiore possibilità di sanabilità per interventi edilizi già eseguiti (non si fa riferimento alla doppia conformità).
È stata prevista la possibilità di sanare interventi in difformità ai titoli edilizi anche su immobili vincolati seppure previo ottenimento del parere dell’ente preposto ed anche per quegli interventi edilizi strutturali eseguiti in difformità ma che possono essere sanati presentando una pratica al Genio Civile se l’opera rispetta i requisiti di legge al momento della sua realizzazione.
Tolleranze
Sono state ampliate le tolleranze costruttive sia in termini di dimensioni con aumento delle percentuali di errore sia se realizzate entro la data del 24/05/2024.
Le modifiche apportate con la legge non possono inficiare comunque la salvaguardia del diritto dei terzi.
Silenzio assenso
Altra importante innovazione riguarda l’introduzione del silenzio assenso sulle richieste di sanatoria, anziché del silenzio rifiuto che rimane tale solo per le sanatoria ai sensi dell’articolo 36.
Sulle altre sanatorie, (artt. 37, 36 bis) sulla richiesta di PdC in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.
Per le SCIA in sanatoria, si applica il termine di 30 giorni.
Inoltre, è data la possibilità della sanatoria anche per gli immobili soggetti ai vincoli paesaggistici sopravvenuti, previa richiesta di parere all’autorità competente per l’autorizzazione paesaggistica; questa si deve pronunciare entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni.
Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In ogni caso è previsto il pagamento di una sanzione in relazione all’entità dell’abuso da sanare.
Innovativa è la modifica che nel caso in cui siano decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci.
L’amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuta formazione dei titoli abilitativi.
I punti salienti dei nuovi articoli del Testo unico della legge 105 sul Salva-Casa
Fatta questa doverosa premessa, bisogna osservare che l’aspettativa riguardo le modifiche della legge fosse di più forte impatto, soprattutto riguardo alla sanatoria o la conformità con interventi edilizi eseguiti, anche se ormai vetusti, in difformità ai titoli.
In modo sintetico, possiamo definire le modalità per la sanatoria di interventi edilizi eseguiti in totale o parziale difformità dal titolo edilizio e anche quelle piccole difformità che, se rientrano in alcuni limiti definiti, non sono più definibili quali violazioni edilizie.
Art. 31 – Interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire tali da realizzare un organismo edilizio integralmente diverso da quello oggetto del permesso stesso, ovvero volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto con ripristino stato dei luoghi e nel caso di inadempienza demolizione da parte del Comune o acquisizione al Patrimonio Comunale.
Art. 33 – interventi e opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, con ripristino stato dei luoghi e nel caso di inadempienza demolizione da parte del Comune – nel caso di riscontrata indemolibilità dell’abuso applicazione di sanzione pecunaria.
Nel caso di intervento su immobile vincolato ai sensi del DL 490/99 -effetto- L’Ente tutore del vincolo ordina il ripristino dello stato dei luoghi e l’applicazione di sanzione pecuniaria.
Intervento eseguito in zona omogenea A – effetto – Il dirigente richiede parere all’Amministrazione competente alla tutela vincolante finalizzata o al ripristino o al pagamento di sanzione.
Art. 34 – interventi e opere in parziale difformità dai titoli edilizi, con ripristino stato dei luoghi e nel caso di inadempienza demolizione da parte del Comune oppure nel caso di riscontrata indemolibilità dell’abuso applicazione di sanzione pecunaria.
Art. 34 ter – Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo.
-1. Interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e non riconducibili ai casi di cui alle tolleranze costruttive, possono essere regolarizzati: con le modalità di cui ai commi 2 e 3 con presentazione di SCIA o PdC in sanatoria e pagamento di una sanzione di cui all’art. 36 bis co.5 con allegata la provata documentazione che attesti l’epoca di realizzazione dell’abuso.
-2. Se l’intervento è difforme dall’autorizzazione paesaggistica (immobile soggetto a vincolo) con presentazione di SCIA o PdC in sanatoria con accertamento compatibilità paesaggistica, e pagamento di una sanzione di cui all’art. 36 bis co.5 bis con allegata la provata documentazione che attesti l’epoca di realizzazione dell’abuso.
-3. Parziali difformità, eseguite nel corso dei lavori con titolo edilizio, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, effetto – sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34 bis.
Art. 36 – Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità
Interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa – effetto – permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda previo pagamento del contributo di costruzione a titolo di oblazione. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente dell’ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
Art. 36 bis – Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali
Interventi realizzati in parziale difformità dal PdC o dalla SCIA in assenza o in difformità dalla SCIA presentata ai sensi dell’articolo 37 o con variazioni essenziali di cui all’articolo 32, se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Effetto- il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il PdC oppure presentare la SCIA in sanatoria; entrambi devono essere accompagnati dalla dichiarazione del progettista che attesta le necessarie conformità e il pagamento dell’oblazione.
Nel caso di immobile vincolato il dirigente chiede parere vincolante all’Ente preposto anche quando l’intervento contrasti con il vincolo se questo è stato apposto dopo la realizzazione dell’intervento.
In quest’ultimo caso deve essere versata una sanzione determinata ai sensi del co. 5 bis.
Art. 37- Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività
-1. Interventi realizzati ai sensi dell’art. 22 co. 1 e 2, in assenza o in difformità dalla SCIA in assenza con pagamento della sanzione pecunaria pari al triplo dell’aumento venale dell’immobile e non inferiore a € 1032.
-2. Nel caso di opere realizzate in assenza di SCIA rientrano in interventi di R e RC ed eseguiti su immobili vincolati, con l’autorità competente sul vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, che può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile e irrogare una sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro.
In quest’ultimo caso deve essere versata una sanzione determinata ai sensi del co. 5 bis.
-3. Interventi di cui di R e RC sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, ma compresi nella zona A del DM 1444/68: il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali rilascia apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria.
Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.
In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro di cui al comma 2.
Daniele Leoni
(P.O. Edil. Privata Municipio Centro)
Da La Gazzetta della Capitale n.9/2024