I locali sotterranei privati, come le autorimesse, spesso hanno come copertura il cortile condominiale o un giardino privato.
Questi potrebbero avere necessità di riparazioni, in questo caso a chi spettano le spese?
Se la copertura è di accesso all’edificio condominiale, partecipano tutti i condomini, soprattutto nel caso in cui il cortile serva anche al passaggio e parcheggio di autoveicoli. Si applica l’art. 1125 c.c., per cui metà delle spese spettano al proprietario del locale. La situazione invece cambia qualora si trattasse di un cortile/giardino privato.
Una recente sentenza del 3 febbraio 2023, n. 1869 del Tribunale di Roma, affronta questa questione.
Un condomino impugnava una delibera assembleare per avergli addebitato totalmente i lavori di impermeabilizzazione del giardino privato, soprastante l’autorimessa, sulla base del Regolamento condominiale.
Secondo gli altri condomini le infiltrazioni d’acqua nell’autorimessa provenivano, oltre che dal vialetto condominiale di accesso, dai sovrastanti terrazzi/giardini e da vizi e carenze costruttive addebitabili all’impresa costruttrice.Il tecnico incaricato dal condominio ha accertato carenze di manutenzione.
Il Tribunale di Roma ha dunque ritenuto che per la ripartizione delle spese andrebbe applicato l’art.1125 c.c.: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto“.
Dunque, le spese per l’impermeabilizzazione, vanno ripartite in parti uguali tra i proprietari dei giardini-cortili privati e i titolari delle autorimesse, mentre le spese per la copertura del pavimento sono a carico del proprietario esclusivo del giardino-cortile.
Invece sono a carico del proprietari dei garage le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Gerardo Teta
Dal n. 2 2023 La Gazzetta della Capitale